商品房买（mǎi）卖指引
【导读：商（shāng）品房（fáng）买卖，属于（yú）老百（bǎi）姓生（shēng）活中的大（dà）额交易（yì），购房者（zhě）应选择规模大、信（xìn）誉好的开发商，必（bì）要时（shí）由（yóu）律师提（tí）供开发商资信调查、合同审（shěn）查等（děng）法律服务，做（zuò）好事前预防，避免受到（dào）损失。】
一、开发商的主体（tǐ）资格
查（chá）验五证（zhèng）：
1、土地使用权证。应以出让方（fāng）式取（qǔ）得，划拨土（tǔ）地和集体土地均（jun1）不得进行房地产开发。居民用地为70年；工业用（yòng）地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地（dì）为50年；商业、旅游、娱乐（lè）用地为40年；综合或（huò）者其他（tā）用地（dì）为50年。查验（yàn）土地使（shǐ）用权有无查封、抵押的情况，如有抵押情形（xíng），根椐《物权法》一百八十二条，土地（dì）使用权抵（dǐ）押（yā），土地上房产应一（yī）并抵押，出现此种情形（xíng），可能导（dǎo）致购房（fáng）合同无效（xiào）。
2、建设用地规划许（xǔ）可证。该（gāi）证件是办（bàn）理土地许可证的前提，开发（fā）用地的实际（jì）用途、性质、界限、容积率等应与（yǔ）开发商提供的建设用地许可（kě）证载明的（de）内容相符。
3、建设工程规划许（xǔ）可（kě）证。开发商如果没（méi）有取得该证件，按照《城（chéng）市规划法》，其（qí）开发（fā）项（xiàng）目是违法的，将（jiāng）来无法取得房产证。城市规划部门有（yǒu）权责（zé）令开发商（shāng）停止建设，还可以限期拆除或（huò）者将违（wéi）法建筑没收（shōu）。
4、建设工（gōng）程施工许可证（zhèng）。该证件是办理房屋产（chǎn）权证的必备要件，没有该（gāi）证（zhèng），购房（fáng）者根本无法（fǎ）取得产权证。
5、商品房预售许可（kě）证或者销（xiāo）售许可（kě）证。该证件是（shì）开发商（shāng）对外（wài）销售商（shāng）品房合法证明文件，没有取（qǔ）得该证件，开发商不得对（duì）外销（xiāo）售商（shāng）品房（fáng）。(1)注意该（gāi）证（zhèng）件载明的开发商（shāng）与（yǔ）商品（pǐn）房（fáng）买卖合同的出卖人是否为同一个单位；(2)注意该证件（jiàn）是否包含所要（yào）购买的楼盘；(3)查验该证件（jiàn）是否（fǒu）存在转借、冒用他人许可证的（de）情形。
【购（gòu）房者可以登录大连市（shì）国（guó）土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行（háng）查验商品房预售许（xǔ）可证（zhèng），并且可（kě）以电话查询（xún）82185638（市（shì）区四区（qū）），其它区（qū）（市）县向（xiàng）当（dāng）地（dì）房屋局或规划局电话查询（xún）。】
二、政府（fǔ）行（háng）为能否作为不可抗力，免除（chú）开（kāi）发（fā）商逾期交房（fáng）、逾期办证的违（wéi）约责任（rèn）
合同法第一（yī）百一十七规（guī）定：因不可抗力不能（néng）履行合同的，根椐不（bú）可（kě）抗力的影响，部分或者全部免除责任，但（dàn）法（fǎ）律另有规定的除（chú）外（wài）。当事人迟（chí）延履行（háng）发生不可（kě）抗力的，不（bú）能免（miǎn）除责任。不可抗力是指不能（néng）预见、不能避免并且不（bú）能克服的客（kè）观（guān）情况。一（yī）般表现（xiàn）为影响合（hé）同（tóng）履行的灾难性（xìng）事件（jiàn），既包括自然力（lì）量，如（rú）地（dì）震、水灾、旱灾（zāi）、暴风雪（xuě）等；又包括社（shè）会（huì）异常（cháng）行（háng）为，如（rú）战（zhàn）争（zhēng）、暴乱、军（jun1）事封锁等。
审判实（shí）践中（zhōng），关于（yú）政府行为是否纳入不（bú）可抗力争议很大，我们认为应区（qū）分以下（xià）三种不同情况：
1、当政府（fǔ）行为（wéi）是（shì）基于社会公共利（lì）益作出（chū）的（de），应认定为不可（kě）抗力，如建设过程中（zhōng）发现文物遗址，高考、中考期间不允许施（shī）工，迎接（jiē）重大（dà）社会（huì）活动导致停工等（děng）。
2、当政府行为针对特定领域、特定（dìng）人作出的，应考（kǎo）虑为情事变（biàn）更因（yīn）素，应依公平原则，允许开发商进行合同变更（gèng）或者解除（chú）合同（tóng）。如政府规划调（diào）整（zhěng）、市政配套设施不（bú）到位（水电煤燃（rán）暧等），这是现阶（jiē）段开（kāi）发商（shāng）面临（lín）的主要问题之一，这些（xiē）因素开（kāi）发商（shāng）不可（kě）控，虽然水电煤燃暧已经大部分由（yóu）相应企业完成（chéng），但首先市政基础设（shè）施需由相（xiàng）关政府管理（lǐ）部门审（shěn）批，而（ér）大部分企业是龚断（duàn）企业且为国有独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且与政府管理部门（mén）存在一定联（lián）系，很（hěn）多时候不（bú）受市场（chǎng）规则（zé）与合同约定的（de）控制，我们认（rèn）为如（rú）果（guǒ）上述（shù）因素不考虑（lǜ）为情事变更因素，对开发商（shāng）也同样显失公平（píng），尽管1999年《合同法》没有规定情（qíng）事变更原则，在立（lì）法缺（quē）失的情（qíng）况下，可（kě）以依（yī）公平（píng）原则弥补法律漏洞。我国的《民法（fǎ）通则（zé）》《合同法》均规定了公（gōng）平这（zhè）一基本（běn）法律（lǜ）原则，法院可以依法对当事人的情事变更的诉（sù）讼请（qǐng）求予以支持（chí）。
3、当政府行（háng）为是（shì）基于第三人的（de）过错做（zuò）出的，则不（bú）能认定为不（bú）可抗（kàng）力，不能免除（chú）违约方的责任。如违反（fǎn）规划超建、改变容积率等（děng）。
三、房屋面积条款
建设部标（biāo）准合（hé）同（开发商提供）第五条（tiáo）关（guān）于（yú）产权登记面积与合同约（yuē）定面积差异有两种处（chù）理方（fāng）式：一是双（shuāng）方自行（háng）约（yuē）定，有的约定为“按房屋产权证面积进行据实结算，多（duō）退少补”，一般情况下期房（fáng）的暂测（cè）面积与实（shí）测面积误差率不大时不（bú）会出现纠纷，但当误差率较大时（shí），购房者就要补交较多的（de）房屋差价款。二（èr）是按《关于审理（lǐ）商品房买（mǎi）卖（mài）合同纠纷案（àn）件适用法律若（ruò）干问题的（de）解释》第十四条（tiáo）第二项（xiàng），此种约定（dìng）更（gèng）有利（lì）于平衡各（gè）方（fāng）利益。即面（miàn）积误差比绝（jué）对值超过3%时，买受人有权退房，买受（shòu）人不退房的，产权登记面积（jī）大（dà）于合同约定面（miàn）积时（shí），面积误差比在3%以内（nèi）（含3%）部分的房价（jià）款由买受人补足；超出3%部（bù）分的房价（jià）款由了出卖人承担，产权归买受（shòu）人（rén）。
四、商品（pǐn）房交钥匙应注意的（de）问（wèn）题（tí）
商品房具备建（jiàn）设部标（biāo）准合（hé）同第八（bā）条及第十四条规定的交付使用条件，开发（fā）商应书面通知购房者办理交付手续（xù）。购房者（zhě）应根据法律、法规规定及（jí）合同约（yuē）定（dìng）对住宅设备、设施的正常（cháng）运行及房屋各主要方面（miàn）逐项进（jìn）行验（yàn）收，同时，开发商应向（xiàng）购房者出示（shì）并提供该合（hé）同（tóng）第八条规定（dìng）的证明（míng）文件和《建筑工程竣（jun4）工验收（shōu）登记备案表（biǎo）》、房地产管理测（cè）绘部门（mén）实测房（fáng）屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。
五、住宅质量（liàng）保（bǎo）证书应（yīng）包括哪些内容
《住宅质量保证书》是购房者要求开（kāi）发商承（chéng）担保修责任的有效凭证（zhèng），交付使用的房屋如果存（cún）在质量问题，在保（bǎo）修期内，出卖人应（yīng）承（chéng）担（dān）修复责任；出卖人拒绝修（xiū）复或在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修（xiū）复。修复费用（yòng）及修复期间造成的（de）其它损失（shī）由出卖人承（chéng）担（dān）。《住宅质量保（bǎo）证书》应（yīng）包括以下内容（róng），在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基（jī）基础和主体结（jié）构工程，为设计（jì）文（wén）件规定的该工程（chéng）的合理使用年限；（二）屋（wū）面防水（shuǐ）工程、有防（fáng）水要求的（de）卫生间、房间（jiān）和外（wài）墙面的防渗漏（lòu），为5年；（三）供（gòng）热与（yǔ）供冷系统，为2个采暖期、供冷期（qī）；（四）电气（qì）系（xì）统、给排水管道、设备安装为2年；（五（wǔ））装修工（gōng）程为2年（nián）。 其他项（xiàng）目的（de）保修期限由（yóu）建设（shè）单位和施工单位约（yuē）定。以上内容应写入《商品（pǐn）房质量保证书》中，其约定的保修期限不得短于以上最低期限。
六、主管部门没验收的房子能交钥匙吗
对此（cǐ）问题司法（fǎ）理论界、实务界认识不一，各地法院对于此类问题判决不统一。建设部门、工商部门联合制定的《商（shāng）品房买卖合同》示（shì）范（fàn）文本第八条交付期限中，双方（fāng）可以约定“商品房经验收（shōu）合格（gé）”即（jí）可交付使（shǐ）用（即建设、设计、施（shī）工、监理单位进行（háng）验（yàn）收），有些法律研究（jiū）者认为（wéi）该条款（kuǎn）违（wéi）反了《城市（shì）房地（dì）产开（kāi）发（fā）经营管理条例》第（dì）十七条规定：“房地产开发项（xiàng）目竣工，经验收合（hé）格后，方可使用；未经验收或（huò）者（zhě）验收（shōu）不（bú）合格，不得交付”、“房地（dì）产项目峻工后，房地产开（kāi）发企业应当向（xiàng）项目所（suǒ）在（zài）地的（de）县级以（yǐ）上人民政府房（fáng）地（dì）产开发主管部门提（tí）出（chū）峻工验收申请。房地（dì）产开发主管（guǎn）部（bù）门应当在收（shōu）到峻（jun4）工（gōng）验收（shōu）申请（qǐng）之（zhī）日（rì）起30日内对涉及公共安全的内容（róng），组（zǔ）织（zhī）工程质量监督、规划、消防、人（rén）防等有关（guān）部（bù）门或者单位（wèi）进行验收（shōu）。”
我们认为商品（pǐn）房验收标准问题，建设管理、工商管理部门主要从行业管理（lǐ）角度出发，其示范合同具有一定的合理（lǐ）性，也符合现阶（jiē）段国情（qíng），因为综（zōng）合验收由（yóu）于（yú）各种（zhǒng）原因有时久（jiǔ）拖（tuō）不决，如此一来，有可（kě）能错过（guò）了最佳销售时机。但是（shì），如果开发商所交（jiāo）付的房（fáng）屋违反（fǎn）《建（jiàn）筑法》、《消防法》《房地（dì）产管理法》的禁止性规定的情况下，即（jí）使（shǐ）建设、设计、施工、监理单位验收合（hé）格，也应（yīng）认为（wéi）其（qí）验（yàn）收无效，其交付行为无效（xiào）。
七（qī）、小产权房（fáng）、军产房（fáng）的（de）法律性质。
小（xiǎo）产权房即建设在（zài）集体所有土地上（shàng）的（de）房屋，其虽然大量存在，却因违反（fǎn）法律规定，不受法（fǎ）律保护。由于房价居高不（bú）下，有（yǒu）些（xiē）购房（fáng）者迫不（bú）得已购买小产权房，小产权房已（yǐ）经存在多年，政府有关部门一直未采取有（yǒu）力制止（zhǐ）措（cuò）施，只是在2007年国土（tǔ）资（zī）源部、建设（shè）部有过（guò）通知。律师（shī）认为购买小产权（quán）房应慎重。
军产房没有所有权，只有永久使用权，军产房未经解放军总后勤部审（shěn）批是非法的，其（qí）权益不受法律保护。现在（zài）军产房大（dà）量存在，交（jiāo）易活跃，购（gòu）买前（qián）必须查验该项目是否经过总后（hòu）勤部审（shěn）批，否则可能面（miàn）临房（fáng）去财空的风险（xiǎn）。
大连法律咨询（xún）在线编（biān）辑
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