目前（qián）住宅（zhái）小（xiǎo）区车位大致可分为四类：小（xiǎo）区地面停车（chē）位、人防地（dì）下停车位、非人（rén）防地下停车位、小区内独（dú）立建设的（de）停车位（库）。要分析小（xiǎo）区各类停车位（wèi）的权属问题，应结合各（gè）类停车位的（de）不同情况、特点进行（háng）分类分析。
　　一（yī）、地（dì）面（miàn）停车位
　　地（dì）面停车位是指直接设置在小区地表，以（yǐ）划（huá）线分割方式（shì）表明（míng）界限的停（tíng）车设施，可（kě）分为规划地面停车位和占用业主（zhǔ）共有道（dào）路（lù）或其他（tā）共有（yǒu）场地的（de）停车位。
　　1、规划的（de）地面停车位（wèi）。

该类车位是指经规划部门批准，小区开（kāi）发商在小（xiǎo）区红线范围内（nèi）设置的停车（chē）位，该类停车位在施工图、竣（jun4）工图上均有体现。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规（guī）划（huá）用于停放汽车（chē）的车位、车库的（de）归（guī）属，由当事人通过出（chū）售、附（fù）赠或（huò）者出租等方（fāng）式约定”。

2、占用业主共有的道路或者其他场所用于停放汽车的车位。《物权法（fǎ）》第73条（tiáo）规定，“建筑区划内的道路属于业主（zhǔ）共有，但属于城（chéng）镇公共道（dào）路的（de）除外。建（jiàn）筑（zhù）区划（huá）内的（de）绿地，属于业主共有，但（dàn）属于城镇公共绿地或者明示属（shǔ）于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设（shè）施和物（wù）业服务用（yòng）房，属于业主共有”。第74条（tiáo）第（dì）3款明确规定（dìng）“占用（yòng）业主共有的（de）道路或者其（qí）他场所用于停放汽车（chē）的车位，属（shǔ）于业主共有”。对于该类（lèi）地面车（chē）位的归属，因法律明（míng）确规定属于全（quán）体（tǐ）业主所（suǒ）有，所以其权属争议不大。但在实践中容易引起业主不满（mǎn）的主（zhǔ）要原因是物业公（gōng）司常（cháng）常对（duì）这（zhè）些车位收（shōu）取车位使用费。物业公司收取车位使用费（fèi）的作法是有法律依据的，《陕（shǎn）西省物（wù）业管理条例》第七（qī）十五（wǔ）条第二款规定：占用物业管理区域内业主共有道路、场（chǎng）地（dì）停放机（jī）动车（chē）辆（liàng）的，由业主大（dà）会决定（dìng）是否收取场地占（zhàn）用（yòng）费、收取（qǔ）标准和用途等（děng）事（shì）项。业主大会（huì）决（jué）定收取机动车辆场地占用费的，场地占（zhàn）用费属于全体业主共有（yǒu），业主委员会可以（yǐ）委（wěi）托物（wù）业服务企业（yè）代为收取。当然，物业公司收取的车位场地使用费（fèi）在扣除部（bù）分（fèn）车位管理物业费（fèi）后（hòu）应纳入小区（qū）业主共有账户（hù），车位管理物业（yè）费的提（tí）取比例一般由物业公司（sī）与小区业主委员会协商（shāng）确定。
　　二、人防地（dì）下停车位
　　人防地下停（tíng）车位是指结合地下人（rén）防工程修建（jiàn）的（de）停车位，这些停车（chē）位属于人防工（gōng）程的组成部分。对（duì）于人防（fáng）地下停车位的权（quán）属（shǔ）理论界存在争议，主流（liú）观（guān）点分两类：一类（lèi）观点认为人民防空工程属于国防工程的组（zǔ）成部分，所有权（quán）归（guī）国家所有，开发商无权处分；另一（yī）类（lèi）观点认（rèn）为人民防空工（gōng）程因由开发商投资建造，所以应属于开发商所（suǒ）有，但战（zhàn）时国（guó）家可无条件征用。

三、非人防地下停车位（wèi）
　　《城市地下空间开发利用管理规（guī）定》对该类车（chē）位的权属有不同于物权法的规定，该法规25条规定，“地（dì）下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁处分’的原（yuán）则，允许建设单位对其投资开（kāi）发建设（shè）的地（dì）下（xià）工（gōng）程（chéng）自营或依法进行转让、租赁”。对于该类地下车位，开发商（shāng）可以（yǐ）选择向国土部门缴或者不缴土地出让金，如果开发（fā）商缴纳该车位的土地出让（ràng）金，国土部分可以为包含（hán）该类车位的（de）地库办理权属初（chū）始登记，但因为（wéi）单个地下车（chē）位不符合（hé）“房（fáng）屋”独（dú）立使用空间的特（tè）征（zhēng），即使该地（dì）库办理（lǐ）了初始登（dēng）记也无法办理该类车位的单独的（de）产权证。目前（qián）住宅小区，开发商一般选择转让（ràng）车位使用权或（huò）者出租的方式处分该部分车位（wèi），但该类车位的处（chù）分（fèn）过程（chéng）中，不管是转让协议（yì）还（hái）是租赁协议均无法办理备案，属监管的（de）空白（bái）区，亟待政府出台监管措施。
　　四、独立建设的（de）停车位（库）
　　该类车位具（jù）有独立性，其是在（zài）开（kāi）发商拥有独立使用权的土地上投资建设的车位，能够依法（fǎ）办理（lǐ）产权初始登记和转移登记，初始登（dēng）记（jì）后其所有权（quán）明确由开发商（shāng）享有，在出售给特定业主办理转（zhuǎn）移登记后，产权为特定（dìng）业主所（suǒ）有。该类车位为最“正规（guī）”的车位，基本可等同（tóng）于房屋（wū）看待（dài），转（zhuǎn）让协议等（děng）均须在政府部门（mén）备案，并可办理不（bú）动产（chǎn）登记权属（shǔ）证（zhèng）书。但是因投资成本较大等原因（yīn），开发商（shāng）投资修建该类车位的意愿不高，该（gāi）类车位在实践中不多。

从上（shàng）述分析也可看出，除地面（miàn）停车位和独立建设（shè）的停（tíng）车位（库）其权属法律规定（dìng）明确外，现有法律法规对（duì）于（yú）其余两类地下（xià）停车位的（de）权属并无特别明确规定（dìng），实（shí）践中也（yě）处于政府监管的盲区，其权（quán）属（shǔ）的厘（lí）清尚待法律法规的完善（shàn）。