中华人民共和国最高人民法院（yuàn）公告
　　《最高（gāo）人民法院（yuàn）关于审理（lǐ）城镇房屋租赁合（hé）同（tóng）纠纷案（àn）件（jiàn）具体应用法律若干问题（tí）的解释》已于2009年6月22日由最（zuì）高（gāo）人民（mín）法院审判委员会第1469次会议通（tōng）过，现予公布，自2009年9月1日（rì）起施行。
二○○九年七月三十日　
　　　为正确审理城镇房屋租赁合（hé）同纠纷案件，依法保护当事人的（de）合法权益，根据《中华（huá）人（rén）民共（gòng）和国民（mín）法通（tōng）则》、《中（zhōng）华（huá）人民共和国物权法》、《中华人民（mín）共和国（guó）合（hé）同（tóng）法》等法律规定，结合民（mín）事（shì）审（shěn）判实践，制定本解（jiě）释。
　　　第一（yī）条　本解释所称城镇房屋，是指城（chéng）市、镇（zhèn）规划区内的（de）房屋。
　　　乡、村庄（zhuāng）规划（huá）区内的（de）房屋租（zū）赁合同纠纷案（àn）件，可以参照本解释处理。但（dàn）法律（lǜ）另有规定的（de），适用其规定。
　　当事人依照国家福利政策租赁（lìn）公（gōng）有住房、廉租（zū）住房、经济适用住房产生的（de）纠纷案件，不适用本解释。
　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设（shè）的房屋，与承租人订立的（de）租赁合同无效。但在一审（shěn）法庭辩论终结前取得建设工程规（guī）划许可证或者经主管（guǎn）部门批准建设（shè）的，人（rén）民法院应当认定（dìng）有（yǒu）效。
　　第三条　出（chū）租人就未经（jīng）批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的（de）租赁（lìn）合（hé）同无效（xiào）。但在一审法庭辩论终结（jié）前经（jīng）主（zhǔ）管部（bù）门批准建设的（de），人民法院应当认定有效。
　　租赁期限（xiàn）超过临时建筑的使用期限，超（chāo）过部分（fèn）无（wú）效。但在（zài）一审法庭辩论终结（jié）前经主管部门（mén）批准延长使用期限的，人民（mín）法院应当认定延长（zhǎng）使（shǐ）用期限内的租赁（lìn）期间（jiān）有（yǒu）效。
　　第四（sì）条　当（dāng）事人以房屋租（zū）赁（lìn）合（hé）同（tóng）未按照法律（lǜ）、行（háng）政法规规（guī）定办理（lǐ）登（dēng）记备（bèi）案手续为（wéi）由，请求确认合同无效（xiào）的（de），人民法院不予（yǔ）支持。
　　当事（shì）人约定以办理（lǐ）登记备案手续为（wéi）房屋租赁合同生效（xiào）条件的（de），从其约定。但当事人（rén）一（yī）方（fāng）已经（jīng）履行主要义务，对（duì）方接受的除（chú）外。
　　第五条　房屋租赁（lìn）合同无效，当事人（rén）请求参照（zhào）合（hé）同（tóng）约定（dìng）的租金标准支（zhī）付房屋占有使用费的，人民法院（yuàn）一般（bān）应予支持（chí）。
　　当事人（rén）请（qǐng）求赔偿因合同无效受到的（de）损失，人民法院依照合（hé）同法的有关规定和（hé）本司法解（jiě）释第九条、第十（shí）三条、第十四条的规定处理。
　　第六条　出租人就同（tóng）一房屋订立数份租（zū）赁合同，在（zài）合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民（mín）法院按（àn）照下列顺序确（què）定履行合同的承租人：
　　（一）已经（jīng）合法占有租赁房屋（wū）的；
　　（二）已经办理登记（jì）备（bèi）案手续的；
　　（三）合（hé）同成立在先的（de）。
　　不（bú）能（néng）取得租赁房屋的承租（zū）人请求解除合同、赔（péi）偿损失的（de），依照合同法（fǎ）的有关规定处理。
　　第七条（tiáo）　承（chéng）租人擅自变动房（fáng）屋建（jiàn）筑主体和承重（chóng）结构或者扩建，在出租人要（yào）求（qiú）的合理期限内仍不（bú）予恢复原状，出（chū）租人请求解除合同（tóng）并（bìng）要求赔偿（cháng）损（sǔn）失的，人民法院依照合同（tóng）法第二百一十九条的规定处理。
　　第八条　因下列情（qíng）形之一，导（dǎo）致租赁房屋无法使用，承租人请求解（jiě）除合同的，人民法院应予（yǔ）支持：
　　（一）租赁房屋被司（sī）法机（jī）关或者行政机关依法（fǎ）查（chá）封的；
　　（二）租赁房屋（wū）权属有争议的；
　　（三）租赁房屋具有违反（fǎn）法律、行政法规（guī）关于房（fáng）屋使用条件强制性（xìng）规定（dìng）情（qíng）况（kuàng）的。
　　第九条　承（chéng）租人经出租人（rén）同意装饰装修，租赁合同无效时（shí），未形成附合的装饰装（zhuāng）修物，出（chū）租人同意利用的，可折价归出租人所有（yǒu）；不同意利（lì）用（yòng）的，可（kě）由承租（zū）人拆除。因拆除造成房屋毁损（sǔn）的（de），承租人应当恢（huī）复（fù）原状。
　　已形成附合的装（zhuāng）饰装修物，出租人同（tóng）意利用的，可折价归出租人所有；不同（tóng）意利用的，由双方各自按照导（dǎo）致（zhì）合同无效的过错分（fèn）担现值损失。
　　第十（shí）条　承租人经出租人（rén）同意装（zhuāng）饰装（zhuāng）修，租（zū）赁期间届满或者合同（tóng）解除时，除当事人另有约（yuē）定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆（chāi）除。因（yīn）拆除造成房屋毁损的，承租人（rén）应当（dāng）恢复（fù）原状。
　　第十一（yī）条　承（chéng）租人（rén）经（jīng）出（chū）租人同意装（zhuāng）饰装修，合（hé）同解除（chú）时，双方对已形成（chéng）附合的装饰（shì）装修物的处理没有约定的（de），人民法院按照下列情形分别处（chù）理：
　　（一）因出租人（rén）违约导（dǎo）致合同解（jiě）除，承租人请求出租人赔（péi）偿剩余租（zū）赁期内装（zhuāng）饰装修残值（zhí）损失（shī）的，应予（yǔ）支持；
　　（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租（zū）人赔偿剩余租赁期内（nèi）装饰装修残值（zhí）损失的，不予支持（chí）。但出租人（rén）同（tóng）意（yì）利（lì）用的，应（yīng）在利用价（jià）值范围内予以适当补偿；
　　（三）因双方违约导（dǎo）致（zhì）合同解除，剩余（yú）租（zū）赁期内的装饰装修残值损失（shī），由双方根据各自的过（guò）错承担相应的责任；
　 （四）因不可归责于双（shuāng）方的（de）事由（yóu）导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残（cán）值损失（shī），由双方按照公平原则分担。法律另有规定的（de），适用（yòng）其（qí）规定（dìng）。
　　第十二条　承租人经出租（zū）人同意装饰（shì）装修（xiū），租赁期间届满时（shí），承租人请求出租人补偿附合装（zhuāng）饰装修费（fèi）用的，不予支持。但当（dāng）事人（rén）另有约定的除外。

　　第十（shí）三（sān）条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生（shēng）的（de）费用（yòng），由（yóu）承租人负担。出（chū）租人请求承租（zū）人恢复原状（zhuàng）或（huò）者赔偿损失的，人民法院（yuàn）予支持。
　　第十四条　承租人经出租人同意扩建，但双方（fāng）对（duì）扩建费用的处（chù）理没有约定的，人民法（fǎ）院按照下列情形（xíng）分别处（chù）理：
　　（一）办理合法建设手续的，扩（kuò）建造价费用由出租人负担；
　　（二）未办理合法建设手续（xù）的，扩（kuò）建造价费用（yòng）由双方按照过错分担（dān）。
　　第十五条　承租人（rén）经出租人（rén）同（tóng）意将租赁房屋（wū）转租给第三人时（shí），转租期限超过承（chéng）租人剩余租赁（lìn）期限的，人（rén）民法（fǎ）院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约（yuē）定的除外（wài）。
　　第十六（liù）条　出租人知道或者应（yīng）当知道承租人（rén）转租，但在六个月内未提出（chū）异议，其以承租人未经同意（yì）为（wéi）由请求解除合同（tóng）或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
　　因租赁合同产生的纠纷（fēn）案件，人民法院可以（yǐ）通（tōng）知次承租（zū）人作为第（dì）三人参加（jiā）诉讼（sòng）。

　　第十七条　因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人（rén）请求代（dài）承租人（rén）支付欠付的租金和违约金以抗辩（biàn）出租人合（hé）同（tóng）解（jiě）除权的，人民法（fǎ）院应（yīng）予（yǔ）支持。但转租合同无（wú）效的除外（wài）。
　　次承租（zū）人代为支（zhī）付的租金和（hé）违约金（jīn）超出其应付的租金数额，可以折抵租金（jīn）或者向承租人追（zhuī）偿。
　　第十八条（tiáo）　房屋租赁合同无效（xiào）、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次（cì）承租人支（zhī）付（fù）逾期腾（téng）房占有使用费的，人民法院应予支持。
　　第十九（jiǔ）条（tiáo）　承租人租赁房屋用（yòng）于以（yǐ）个（gè）体工商户（hù）或者个人合伙方（fāng）式从事经营活动，承租人（rén）在租赁期间死亡、宣告（gào）失踪或者（zhě）宣（xuān）告死亡，其共同（tóng）经营人或者其他（tā）合（hé）伙人请求按照原租（zū）赁合同租赁（lìn）该房屋的，人民法院应（yīng）予（yǔ）支持（chí）。
　　第二十条　租赁房（fáng）屋在租赁（lìn）期（qī）间发生所有（yǒu）权变（biàn）动，承租（zū）人请求房屋受让（ràng）人继续履行（háng）原租赁合同的（de），人民法院应予支持。但（dàn）租赁房（fáng）屋具有下列情（qíng）形或者当事人另有约定的除外：
　 （一）房屋在出租前已设立抵押权（quán），因（yīn）抵押权人实现抵押权发生所有权（quán）变动的；
　 （二）房屋（wū）在出租前已（yǐ）被（bèi）人民（mín）法院（yuàn）依法查封的。
　　第（dì）二十一（yī）条　出租（zū）人出卖租赁房屋未在合理期（qī）限内通（tōng）知承租人或者（zhě）存（cún）在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人（rén）承担赔偿责任的，人民法院应予支持（chí）。但请求确认出（chū）租人与第（dì）三人（rén）签订的房屋买卖（mài）合同无效（xiào）的，人民法院不予支持。
　　第二十二（èr）条　出租（zū）人与抵押权人协议（yì）折（shé）价、变（biàn）卖租赁房屋偿还债（zhài）务，应当在合理期限内通知承租（zū）人。承租（zū）人请求以同等条（tiáo）件优先购（gòu）买房屋的（de），人民法院应予支持。
　　第二十三条　出租人（rén）委托拍（pāi）卖人（rén）拍（pāi）卖租赁房屋（wū），应当在拍卖5日前通知承（chéng）租（zū）人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放（fàng）弃优先购买权。
　　第（dì）二十四条（tiáo）　具（jù）有下（xià）列情（qíng）形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民（mín）法院（yuàn）不予支持：
　　（一）房屋共有人行使优先购（gòu）买权的；
　　（二（èr））出租人将房屋出卖给（gěi）近亲属，包括（kuò）配偶、父（fù）母、子（zǐ）女（nǚ）、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女（nǚ）、外孙子女（nǚ）的；
　　（三）出租人履行通知义务后，承（chéng）租人在十五日（rì）内未（wèi）明（míng）确表示购买的（de）；
　　（四（sì）） 第（dì）三（sān）人善（shàn）意（yì）购买租赁房屋并（bìng）已经办（bàn）理（lǐ）登记手（shǒu）续的。
　　第（dì）二十五条　本解释施行前已经终审（shěn），本（běn）解（jiě）释施行后当事人（rén）申请再（zài）审或者按照审（shěn）判监督程序决定再审的案（àn）件，不适用本解释