[案情]

王某与被告（gào）李某某于1982年（nián）登（dēng）记结婚，1995年生有小孩（hái）李某。2006年王某与被告李某（mǒu）某自愿离婚。婚生小孩李某由王某抚养。在2001年，王某与被告李某某购买了（le）一间门面房，并（bìng）以李某的名字办理（lǐ）了土地（dì）使用证和房屋（wū）所有证（zhèng）。2006年王某与被告李某某离（lí）婚后，被告（gào）李（lǐ）某某将该店面出租（zū）给第三人张某。现（xiàn）李某起诉被告（gào）李（lǐ）某某，要求被（bèi）告李某（mǒu）某将已收（shōu）取的租金返还（hái）给原告，今（jīn）后租金由原（yuán）告李某向张（zhāng）某收取。

[分歧]

第一（yī）种观（guān）点认（rèn）为，房屋租（zū）金归（guī）谁所有，应看该房屋的所有权人是谁。因为该门面房的（de）土地使用证和房屋所有证（zhèng）上登（dēng）记的名字（zì）均为原告李某，所（suǒ）以应认定该门面房的所有权（quán）人（rén）是原告李某。因此，房屋（wū）租金应归原告李（lǐ）某。

第（dì）二种观点认为，虽（suī）然该门面房的土地使用（yòng）证和房屋所有证（zhèng）上登记的名字均为原告李某（mǒu），但是原（yuán）告李某并非该房屋的真正权利人（rén）。该门面房的真正权（quán）利人仍然应为王某与被（bèi）告李某某，该门（mén）面房（fáng）的租金（jīn）也应（yīng）归王某与（yǔ）被告李某（mǒu）某。

[评（píng）析]

笔者同意第二种观点，理由（yóu）如下：

一、不动产登（dēng）记的效力

不动产登记是指（zhǐ）国（guó）家登记机构将不动产（chǎn）物权的设立和变动的事（shì）项记载于不动产登（dēng）记簿并供公众查阅。不动产登记的主要目的（de）在于公示，也就是说，通过登记将不动产物（wù）权的设立、移转、变更（gèng）的情况向公众予以公开，使公众了解某项（xiàng）不动产上所（suǒ）形（xíng）成的物权状态（tài）。公示的（de）主要目的又在于产（chǎn）生公信力，即对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相（xiàng）对人有合（hé）理的理由（yóu）相信（xìn）其为真（zhēn）实的（de）权利状态，并（bìng）与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予（yǔ）以保护。

可见，不动产（chǎn）登记的（de）主要（yào）功（gōng）能在（zài）于保护第三人的信（xìn）赖利益，维护（hù）交易安全。虽然（rán）我国物（wù）权法（fǎ）第（dì）十六条（tiáo）规定“不（bú）动产登（dēng）记簿是（shì）物权（quán）归属和内容的根据”，但是，登记记载（zǎi）的权利人只是应当推定为法（fǎ）律上的权利人，并不是物权的最（zuì）终（zhōng）认定，如果其他（tā）利害关（guān）系人具有足够（gòu）的证（zhèng）据可以证明（míng）自己是真正的权利人，可以申（shēn）请登记机构更（gèng）正登记，也可以通过诉讼程序请（qǐng）求人（rén）民（mín）法院重新（xīn）确权。

因此，本（běn）案中，虽（suī）然该门面房的土地使用（yòng）证和房屋所有（yǒu）证上登记（jì）的名（míng）字均为原（yuán）告（gào）李（lǐ）某，但并不因此就最终认定该门（mén）面房的权利人为原告李某，只是可以推定原告李某为法律（lǜ）上的权（quán）利（lì）人，如果王某和（hé）被告李某某有（yǒu）足够的证据可以证明自（zì）己（jǐ）是真（zhēn）正（zhèng）的权（quán）利（lì）人，那么法院就（jiù）应该确认王某和被告李某某为（wéi）真正权利人。

二、父（fù）母将不动产登（dēng）记在（zài）未成年子女名下是否成立赠（zèng）与

虽（suī）然（rán）《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国（guó）民法（fǎ）通则〉若干问题的（de）意见（试行（háng））》第一百二（èr）十九（jiǔ）条（tiáo）规定“赠与人明确表示将（jiāng）赠与物赠与未成年人（rén）个人的，应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”，但是这一规定应理（lǐ）解为仅适用于未成年人是接受其他人而不是自己父母（mǔ）的赠与。

合同（tóng）法上的赠与是一种交易行为，交易必须有双方当事人（rén），且双（shuāng）方（fāng）当事人具有（yǒu）行为能力和意思（sī）表示能力。完全民事行为能力（lì）人可以独立进行（háng）民事活动，限制民事（shì）行为（wéi）能力人（rén）只能实施与其年（nián）龄（líng）、智（zhì）力相适应（yīng）的民事（shì）活（huó）动，其他（tā）活动（dòng）须由其法定代（dài）理人行使或征得其法定（dìng）代理（lǐ）人同意。无民事行为能（néng）力人的民事（shì）活动（dòng）由其法（fǎ）定代理人进行（háng）。如果受赠子女是未成年人，按一般常（cháng）规应由这个未成（chéng）年（nián）人的法定代理人代理接受赠（zèng）与，并（bìng）与（yǔ）赠与人（rén）订立（lì）赠（zèng）与合同。但（dàn）如果受（shòu）赠人（rén）不（bú）是接受其他人而（ér）是自己父母的赠（zèng）与，那么赠与人与接受赠与人皆为（wéi）未成年人的父母，从而产生自己与自己发生民事法律行为，这样的行（háng）为是（shì）不（bú）可（kě）能发生合同法（fǎ）上的效力而成立赠与。

本案中，王某与被（bèi）告（gào）李某某购（gòu）买门面房，并（bìng）以（yǐ）原告李某的名（míng）字办理（lǐ）土地使（shǐ）用证和房（fáng）屋所有证（zhèng）时，原告李（lǐ）某（mǒu）仍为未成年人，其民事行为仍由（yóu）其（qí）父母代理，因此原告李某与被告李某某（mǒu）之间不成立赠与，该（gāi）房屋（wū）真正权利人（rén）仍（réng）为王（wáng）某与被（bèi）告李某某。因（yīn）此，该门（mén）面房租金应由王某与被告李某（mǒu）某所有（yǒu）。