（2009年8月（yuè）13日大连市人民政府令（lìng）第105号公布）
第一章 总 则
第一条 为（wéi）了实施（shī）国务（wù）院（yuàn）《物业管理条例》，结（jié）合大连市（shì）实际，制定本（běn）办法。
第二条 大连（lián）市行政（zhèng）区域内，业主通过选（xuǎn）聘物（wù）业服务企业，由（yóu）业主和物业服务企（qǐ）业（yè）按照物业服务合同约定（dìng），对房（fáng）屋及（jí）配（pèi）套的设（shè）施设备和（hé）相关场（chǎng）地进（jìn）行维修（xiū）、养护、管理（lǐ），维护物业管（guǎn）理区域内的环境卫生（shēng）和（hé）相关秩序的活动，适用（yòng）本办法。
第（dì）三（sān）条 市及县（市（shì））区房地（dì）产行政主管部门负责本行政（zhèng）区（qū）域内物业管理活动的监督管（guǎn）理工作。
大连经济技术开发（fā）区（qū）管理委员（yuán）会等市人民政府（fǔ）派出机构，负责管理范围内（nèi）物业管理活（huó）动（dòng）的（de）监（jiān）督（dū）管（guǎn）理工作。
价格、民政、工商（shāng）、建设、城建、城乡规划、公安等行政（zhèng）管理部门依据各自（zì）职责，负责与物业（yè）管（guǎn）理活动（dòng）有（yǒu）关的工作。
街道（dào）办事处、乡镇人（rén）民政府应当（dāng）协调物业管理与社区建设（shè）的关系，协助（zhù）房地产行政主管部门对物业（yè）管理活动进行监（jiān）督管理。居（jū）民（mín）委（wěi）员会（huì）应当依法（fǎ）履行（háng）职责，支（zhī）持、指导业主委员（yuán）会日常工作。
第四条 鼓励（lì）依（yī）法成立（lì）物业（yè）服务行（háng）业协会。物业（yè）服务行业协会（huì）应当加强行业指（zhǐ）导和行（háng）业（yè）自律，规（guī）范经营行为（wéi），培训从业人员，调解（jiě）行业（yè）内部争议，维护（hù）会员合（hé）法权益，促进（jìn）行业健康发展。
第（dì）二章 业（yè）主及业主大会
第（dì）五条 房屋（wū）的所有权人为业主。
业主在物业管理（lǐ）活动中，享有下列权利（lì）：
（一）按（àn）照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的（de）服（fú）务；
（二）提议召开业主大（dà）会会议，并就物业管理的（de）有（yǒu）关事（shì）项提出建议;
（三（sān））提出（chū）制定和（hé）修改管理规约、业主大会议事规（guī）则的建议；
（四）参加业（yè）主大会会（huì）议，行使（shǐ）投票权；
（五（wǔ））选举业主委员（yuán）会委员，并享有被选举权；
（六（liù））监督业（yè）主委员会的工作；
（七（qī））监督物业服务（wù）企（qǐ）业履行（háng）物业服务合同；
（八）对物业共用部（bù）位、共用设施设备（bèi）和（hé）相关场地使用情况享有（yǒu）知情权和监督权（quán）；
（九）监督物业共用部位、共用设施设（shè）备专项维修资金（以下简称专（zhuān）项（xiàng）维修资金（jīn））的管理（lǐ）和使用；
（十）法律、法（fǎ）规、规章（zhāng）规定（dìng）的其他权利。
第六条 业主在（zài）物（wù）业管理活动（dòng）中，履行（háng）下列（liè）义务（wù）：
（一（yī））遵守管理规约（yuē）、业主（zhǔ）大会议（yì）事规则（zé），履（lǚ）行物业（yè）服务合同（tóng）；
（二）遵守（shǒu）物（wù）业管理区域（yù）内物业（yè）共用部（bù）位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护（hù）等方（fāng）面的规章制（zhì）度；
（三（sān））执行业主大会的决定和业（yè）主大会授权业主（zhǔ）委员（yuán）会作出（chū）的决定；
（四）按照国家有（yǒu）关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费（fèi）用；
（六）参加业主大会时遵守大会程序；
（七）向物业服务企业提供详实、准确的联系（xì）方式；
（八）接受（shòu）业主大（dà）会、业主委员会对其履行（háng）业（yè）主义务的（de）监督；
（九）法律、法（fǎ）规、规章规定（dìng）的（de）其他义（yì）务。
第（dì）七条 下列事项由业主共（gòng）同决定：
（一）制定（dìng）和修改（gǎi）业主大会议（yì）事规则；
（二（èr））制定和修改管（guǎn）理规约；
（三）选举业主委（wěi）员会或者更换业主委员（yuán）会成员（yuán）；
（四）选聘和解聘物业服务企业（yè）；
（五）筹集和使用专项（xiàng）维修资（zī）金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项（xiàng）和第（六）项规定的事（shì）项，应当经专有部分占（zhàn）建筑物总（zǒng）面积三分之二以上的业主（zhǔ）且（qiě）占（zhàn）总人数三分之二以上的业主同意；决（jué）定前款其他事项，应当（dāng）经专有部分占建（jiàn）筑物总面（miàn）积过半数（shù）的（de）业（yè）主且（qiě）占总人数过半（bàn）数的业主同意。
第八条 新建物业项目，包括分期建设和多（duō）个单位开发建设，其配（pèi）套设施设备和相关场地是（shì）共用的，应（yīng）当划分（fèn）为一（yī）个物业管理区域。但是，该物业项目规模较（jiào）大（dà）且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划（huá）分为（wéi）若干个独立（lì）的物业管理区域。
新建（jiàn）物业项目（mù）的物业管（guǎn）理区（qū）域，由城乡（xiāng）规划（huá）主管（guǎn）部门在详细（xì）规（guī）划图上明确。
第九（jiǔ）条 同一个物业管理区域内的业主应（yīng）当依法成立一个（gè）业主大（dà）会。
房屋实（shí）际交付使用的专有（yǒu）部分占建筑（zhù）物总面积百分之五（wǔ）十以上的，可以成立业（yè）主大会。
第十条 物（wù）业管理区域符（fú）合成立业主大会条件并准备（bèi）成（chéng）立业主大会的，由（yóu）建设（shè）单位（公有住房出售单位）在三十日内，书面向物业所在地（dì）县（市）区房地产行政主管部门提出（chū）成立首（shǒu）次业主大会的报告，同时提供物（wù）业出售和业主入住（zhù）明（míng）细、物业基本（běn）情况（kuàng）等材料。
房地产（chǎn）行（háng）政（zhèng）主管部门（mén）自接（jiē）到（dào）报告之（zhī）日起三十个工作日（rì）内，会同街道（dào）办（bàn）事处或者乡镇人民（mín）政府指（zhǐ）导（dǎo）组建业主大会筹备组。筹备组由（yóu）业（yè）主代（dài）表三人、街道办事处或者乡镇人民（mín）政府和（hé）建设（shè）单位（公有住（zhù）房出售（shòu）单位（wèi））的代（dài）表各一人共五人组（zǔ）成；其中业主代表（biǎo）由业主（zhǔ）推选或者在街道办事处、乡镇人民政府的指导下选定（dìng）。筹备（bèi）组成（chéng）员名单确定（dìng）后（hòu），在物业管理区（qū）域内书面公告。
建设（shè）单位（公有住房出售（shòu）单（dān）位）未提出成立首次（cì）业主大会（huì）报告的，经百（bǎi）分（fèn）之二（èr）十以上业主提议，可以书面向物业（yè）所在地县（市）区房地产行政（zhèng）主管部门（mén）提出成立首次（cì）业主大会的报告（gào）。符合条件的，房（fáng）地产行（háng）政主管部门按照前款规定（dìng）指导组建业主大会筹备（bèi）组（zǔ），建设单位（wèi）（公有住房出售单位）提供物业出售和（hé）业（yè）主（zhǔ）入住明细、物业基本情况等（děng）材料。
筹备成立首（shǒu）次（cì）业主大（dà）会的费（fèi）用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按（àn）所（suǒ）拥有的建（jiàn）筑面积承（chéng）担。
第（dì）十一（yī）条 业主大会（huì）筹（chóu）备组履行下列（liè）职责：
（一（yī））确定会议召开的时间、地点（diǎn）、形式和内容；
（二）参照市房地（dì）产（chǎn）行政主（zhǔ）管部门（mén）制订的（de）示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管（guǎn）理规约（yuē）草案；
（三）确认业主身份，核（hé）定（dìng）业主的投票权数；
（四）拟定业主委（wěi）员会委员候选人产生（shēng）办法（fǎ），组织推荐业主委（wěi）员会候选人；
（五）做好会议的其他准备工作（zuò）。
前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的（de）事项，应当在会（huì）议召开十五日前，在物业管理（lǐ）区域内书面公告。
第十二（èr）条 物业管（guǎn）理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主（zhǔ）大会会议。推选业主代表（biǎo）参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主（zhǔ）大会会（huì）议三日前，就业主大会（huì）会议（yì）拟讨论的事项书面征求其（qí）所代（dài）表的（de）业主的（de）意见。需（xū）投票表决的，业（yè）主（zhǔ）赞同、反对及弃权的具体（tǐ）票数（shù）经本人签字后，由业主代（dài）表在业主大会（huì）会议上代为投票。
业（yè）主可以委托代理人参加业（yè）主大会会议（yì），代理人应（yīng）当持业主（zhǔ）书面委（wěi）托书并根据委（wěi）托内（nèi）容进行投票表（biǎo）决。数人共（gòng）有一个（gè）物业的，共有（yǒu）人可以推选其（qí）中（zhōng）一人参加业主大会会（huì）议。
第十三条 业主大会或者业（yè）主委员会的决（jué）定，对业主具有约束力。业主（zhǔ）大会或者业主委员（yuán）会的（de）决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主（zhǔ）可（kě）以（yǐ）请求人（rén）民法院予以撤销。
第十四（sì）条 业主大会应当依法选举产生一个（gè）业主委员会。
业（yè）主委员会由委员五人以上十五人（rén）以下单数组成，具体人数根（gēn）据该物业管理区域（yù）的实际情况确定。业主委员会委（wěi）员的任期由业主（zhǔ）大会议事规则规定。
业主委员会应当自（zì）选举产（chǎn）生之日起三日内召开首（shǒu）次业主委员（yuán）会会议，推选产生业主委员会主（zhǔ）任一（yī）人，副主任一（yī）至二人。
业（yè）主委（wěi）员会委员本（běn）人、配偶及其近（jìn）亲属（shǔ）不得在为本物业管理区域提（tí）供服务的物业服务企业任职（zhí）。
业主（zhǔ）大会在选举业主（zhǔ）委员会委员的同（tóng）时，具备条（tiáo）件的，应当选（xuǎn）举出业（yè）主委（wěi）员会候（hòu）补委员。候补委员列席（xí）业主委员会会议（yì），不具有表决（jué）权。在个别业主委员会委（wěi）员资格（gé）终止时（shí），经业主委员会决定，从候（hòu）补委员（yuán）中按照得票多少依次递（dì）补，并（bìng）在本（běn）物业管（guǎn）理区域（yù）内（nèi）公示。
第十五条 业（yè）主委员会委员应（yīng）当符合下列条件：
（一）是本物（wù）业管理区域内具有完全民（mín）事（shì）行为能力的业主；
（二）模范履（lǚ）行按时（shí）交纳（nà）物（wù）业服务费（fèi）用及其他业主义务；
（三）热心（xīn）公益事业，责任心强，公正（zhèng）廉洁，具有一定的组织（zhī）能力；
（四）具备与（yǔ）物业管（guǎn）理相关的专业知识；
（五）身体健（jiàn）康，有必要（yào）的工作时间。
第（dì）十六条 业（yè）主委员会（huì）应（yīng）当自选举产生之（zhī）日起十日内，将业主委员会（huì）委员的姓名、性别（bié）、年龄、住址、工作单位（wèi）等情况在本物业（yè）管理区（qū）域（yù）内显著位置公示。
业主委员会应当自选（xuǎn）举产生之日起三十日内，向物（wù）业所在地县（市）区房地产行（háng）政主管部门和街道办事处、乡镇（zhèn）人民政府备案。备（bèi）案（àn）材料中应当载明业主大会成（chéng）立情况、业主（zhǔ）大会议事规则、管理（lǐ）规约（yuē）、业主委员会委员名单和各项表（biǎo）决结果。备案材料（liào）齐全的（de），物业所在（zài）地县（市）区房地产行政（zhèng）主（zhǔ）管部门（mén）和街道办事（shì）处、乡镇人民政府出具备案回执（zhí）。
业主委（wěi）员会的印章刻制，按照（zhào）市房地产行（háng）政主管部门与市（shì）公安部门的（de）规定执行。
第十七条（tiáo） 业主大会定（dìng）期会议（yì）应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开（kāi）。物业（yè）管理区域内有百分之二十（shí）以上业主提议，或（huò）者经业主委员会决（jué）定（dìng），业主委员会应当（dāng）组织召（zhào）开业（yè）主大会临（lín）时会议（yì）。但是（shì），已（yǐ）经业主大会（huì）决定的事（shì）项（xiàng），在下（xià）次业主大会（huì）定（dìng）期会议（yì）召（zhào）开前，不得提议（yì）召开业主大会临时会议（yì）重（chóng）新决定。
物业管理区域召开业（yè）主大会会议前（qián），业主委员会应当告知相关（guān）的（de）居民（mín）委（wěi）员会（huì）。居民委员会可以派员列席。
业主委员（yuán）会（huì）不按（àn）规定组（zǔ）织（zhī）召开业主（zhǔ）大（dà）会会议的，物业所在地的县（市）区房地（dì）产行（háng）政（zhèng）主管部门应当（dāng）责令业主委员会限期（qī）组织召开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申（shēn）请，由物业所（suǒ）在地县（市）区房地产行政主（zhǔ）管部门会同街道办事处（chù）、乡镇人民政府指导业（yè）主召开。
第十八条 业主委员会执行业（yè）主大（dà）会的决定事项，履行（háng）下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告（gào）物业管（guǎn）理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服（fú）务企业签订物业（yè）服务合同；
（三（sān））及时（shí）了解业主、物（wù）业使用人的意见和建议，掌握（wò）物业服务（wù）企（qǐ）业履行物业服（fú）务合（hé）同情况；
（四（sì））监（jiān）督管理规约的实施；
（五（wǔ））法律、法规以及业（yè）主大会（huì）赋予的其他职责（zé）。
第十九条 三分（fèn）之一以上（shàng）业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会（huì）议（yì）。业主委员会会议（yì）每年至（zhì）少（shǎo）召开一（yī）次。
召开业（yè）主委员会会议，应当有过（guò）半数（shù）委（wěi）员出席。业主（zhǔ）委员会作出决定应当经全体委员人数的（de）半数以上书（shū）面同（tóng）意（yì）。
业主委员会的决定应当（dāng）自决定作出（chū）之日起（qǐ）三日内在物业管理区（qū）域内公告后生效。
第（dì）二十（shí）条 业主委员（yuán）会有下列情（qíng）形（xíng）之一的，应（yīng）当（dāng）召开业（yè）主大会予以改选（xuǎn）：
（一（yī））过（guò）半数以上委员不（bú）履行职责的（de）；
（二（èr））多次侵犯业主合法权益又不整改的（de）；
（三）做出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但（dàn）拒不改正或者拖延改（gǎi）正的。
业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业主申请，物业（yè）所（suǒ）在地（dì）县（市）区房地产（chǎn）行（háng）政主（zhǔ）管部门可（kě）以（yǐ）会同街道办事处、乡镇人民政（zhèng）府（fǔ）组织召开业主（zhǔ）大会改选。新的（de）业主委员（yuán）会成立后，按（àn）照本办法（fǎ）第十六条的规定公（gōng）示、备案。
第二十一条 业（yè）主（zhǔ）委员会（huì）委员、候（hòu）补（bǔ）委员不再是本物业管理区（qū）域内（nèi）业主的，其委员、候补（bǔ）委员资格自（zì）行终（zhōng）止。
业主（zhǔ）委员会委员、候（hòu）补委员有下列情形之一（yī）的，业（yè）主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资（zī）格：
（一）以书面形式向（xiàng）业主（zhǔ）大（dà）会或者业（yè）主（zhǔ）委员（yuán）会提出辞职的；
（二）受过（guò）刑（xíng）事处（chù）分的；
（三）因疾病等原因丧失履（lǚ）行职责能力的；
（四）不履行业主义（yì）务的（de）；
（五）无（wú）正当理由连续三次不参（cān）加业主委员会会议的；
（六）不宜（yí）继续担任业主委员会委员（yuán）、候补委（wěi）员（yuán）的其他（tā）情形。
业（yè）主委员会委员（yuán）资格终止（zhǐ）的，应（yīng）当自（zì）终止之（zhī）日起三日（rì）内将其保管的（de）有关财务凭证、档案等文（wén）件（jiàn）资料、印章及其他属于全体业主所有的财物（wù）交还给业主委员（yuán）会。
第（dì）二十（shí）二条（tiáo） 业主委员会根据业主大（dà）会议事规则规定的任期届满二（èr）个月前，应当召集业（yè）主大会（huì），组织换届（jiè）选举；无力召集业主大会、组织换届选举的，由（yóu）物业所在地县（市（shì））区房地产行（háng）政主管（guǎn）部门会同街道办事（shì）处、乡镇人民政府组织换届选举（jǔ）。
第二十三条 物业管理区域不成立业主（zhǔ）大会的，可以由房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半（bàn）数（shù）且总人数过半数的业主同意后（hòu），将（jiāng）本办法第（dì）七条第（二）项、第（四（sì））项、第（五）项、第（dì）（六（liù））项、第（七）项事项，委托物业（yè）管理区域所在地的居（村）民委员会组织实（shí）施。委托期限为三年，可以连（lián）续委托。
按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住（zhù）宅项目，需要对（duì）房（fáng）屋及配（pèi）套的设施设备和（hé）相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相（xiàng）关秩序的，可以由居（村）民委员（yuán）会参照业主委员会职责，按照有（yǒu）关法律（lǜ）、法规和规章的规定开展工作。
第（dì）二十（shí）四条 业（yè）主（zhǔ）大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委（wěi）员会（huì）开展工作的经费由全体业主（zhǔ）承（chéng）担，不得由物业服务企业（yè）承担。业主（zhǔ）大（dà）会、业主委员会和接受委托（tuō）的居（村）民（mín）委员会工作经费使用（yòng）情况应当定期在物业管理区（qū）域（yù）内公告（gào），接受业主的监督（dū）。
第三章 前期物（wù）业管理
第二十（shí）五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理（lǐ）用房（fáng）：建（jiàn）筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平（píng）方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增（zēng）加（jiā）五（wǔ）十至一百平方米。物（wù）业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平（píng）方米。
物业管理用房（fáng）应当（dāng）为地（dì）面以上（shàng）的独立（lì）成套房屋，水、电（diàn）、煤气、暖气、通信（xìn）、排水等设施设备齐全，具备使用条（tiáo）件。门卫房、电话（huà）交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室（shì）、食堂、储（chǔ）藏室等面积不计（jì）入物业管理用（yòng）房面积。
物业管理用房具体（tǐ）位置，由城乡规划（huá）主（zhǔ）管部门在确定详细规划图（tú）时明确。
物（wù）业管理用房的（de）所有权（quán）依法属于业主。未（wèi）经（jīng）业主大会同意，任何单位和个人不（bú）得（dé）改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终（zhōng）止时，物业服务企业应当将物业管理（lǐ）用房移交给业主（zhǔ）委员会或者建设单位管理。
市房地（dì）产行政主管（guǎn）部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所（suǒ）有权初始登记时，应当核查并（bìng）注（zhù）明物业管理用房房号。
第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选（xuǎn）聘具有（yǒu）相应资质的物业服（fú）务（wù）企业。招标时应当在发布（bù）招标公（gōng）告或者发出（chū）投标邀请书的十日前，持（chí）下（xià）列材（cái）料到物业所（suǒ）在地的县（市）区房地（dì）产行政主管部（bù）门备案：
（一）建（jiàn）设项目中标确认书或者（zhě）具有法律（lǜ）效（xiào）力的其（qí）他批准文件；
（二）经批准的建设项目（mù）详（xiáng）细规划图；
（三）招标公告（gào）或者投标邀请书；
（四）招（zhāo）标文件；
（五）法律、法规（guī）、规章（zhāng）规定的其他材料。
房（fáng）地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规（guī）、规章行为的，应（yīng）当责令招标人改正。
选聘物业服（fú）务企业，投标人（rén）少于三个或者同（tóng）一（yī）物业管理（lǐ）区（qū）域（yù）住宅（zhái）物业建（jiàn）筑面（miàn）积（jī）在二万平方米（mǐ）以下的，经物业所（suǒ）在地县（市）区房地（dì）产行政主管部门批准，可以（yǐ）采用协议方式选（xuǎn）聘具（jù）有资质的物业服务（wù）企业。
第二十（shí）七条 新建住宅物（wù）业，建（jiàn）设单位应当在（zài）取得（dé）商品房预（yù）售许可证之前完成前期物业服务企（qǐ）业（yè）选聘工作，并与中标或（huò）者协（xié）商选（xuǎn）聘的物（wù）业（yè）服务（wù）企业签订前期物业服务合同。
建设单位在办理商（shāng）品房预售（shòu）许可证时（shí），应当提供（gòng）前期物业服务合同（tóng）和物业服（fú）务方案，物业（yè）服务方案（àn）应当载（zǎi）明选聘物（wù）业（yè）服务企业情况。
第（dì）二十八条 建设单位（wèi）销（预（yù））售物业时，应当将选聘的物业（yè）服（fú）务（wù）企业情况、前期（qī）物（wù）业服务合同、临时管理规约、物（wù）业管理区域（yù）图、物业服务内（nèi）容、服务标准（zhǔn）、物业服务（wù）费标准（需注明以价格主管部门批（pī）准为准（zhǔn））等事项，向物业所在（zài）地县（市）区房地产行（háng）政主管部门备案并在销售场（chǎng）所公示。物业（yè）买受人与建设单（dān）位签订物业买卖合同时（shí），应（yīng）当书面承（chéng）诺遵守临时管理规（guī）约及（jí）同意公示（shì）的其他事项。
第二（èr）十（shí）九条 物业（yè）服务（wù）企（qǐ）业承接物业时（shí），应当与建设单位对物业共用（yòng）部位、共用设施设（shè）备进行查验。经查验存在（zài）问题的（de），双方应当书面约定解决时限（xiàn）和（hé）方法。
物业共用部位、共用设施设（shè）备有重大质量问题的，建设（shè）单位应当进（jìn）行整改。待整改完成，双方（fāng）验收合格（gé）后，再行移（yí）交。
第（dì）三（sān）十条 建设单位（wèi）在物业竣工或者（zhě）交接物业（yè）时，应当将物（wù）业管理区域（yù）内的下列资料分（fèn）别移交城市建设档案馆和物业服务企（qǐ）业保管：
（一）竣工总平（píng）面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套（tào）设施、地下管网工程竣工图等竣（jun4）工验收资料；
（二）设施设（shè）备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和（hé）物业（yè）使用说明文件；
（四）物业（yè）管理所必需的其他资料（liào）。
移交物业服务企业的前（qián）款（kuǎn）资料归全（quán）体业主（zhǔ）所有。物业服务企业因管理不（bú）善导致资料丢失或（huò）者损坏的，应当（dāng）负责补齐（qí）。前期物业服务（wù）合同终止时，应当全部（bù）移（yí）交给业主委员会或者建（jiàn）设单位。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围（wéi）和保修期限，承（chéng）担（dān）物业的保修责任。物业服（fú）务企（qǐ）业对（duì）属于保修范围和（hé）保修期内的房屋质（zhì）量（liàng）问题，应当及时通知建设单（dān）位。建设单位应当立即通知施工（gōng）单位到现场核查情（qíng）况，予以保修。建设单位无法通知施工单位（wèi）或者施工（gōng）单位不（bú）按工程质量保修书约定进行保修的，建（jiàn）设（shè）单（dān）位应当另（lìng）行委托（tuō）其他单位（wèi）保修。
建设单位（wèi）不履行保修义务或（huò）者拖延履行保修义务（wù）的，物业服务企业可以向（xiàng）建设行政主管部门反（fǎn）映，由建设行政主（zhǔ）管部门依法进行监管。
保（bǎo）修期满或（huò）者保修（xiū）范（fàn）围以外的物业维修、保（bǎo）养由物业服务企业按照物业服务合（hé）同的约定承（chéng）担。
第四章 物（wù）业管理服（fú）务
第三十二（èr）条 从事物业服务的（de）单位应当自领（lǐng）取企业法人营（yíng）业执照之日起三（sān）十日内，向市房（fáng）地产行政主管（guǎn）部门申请取得物业服务企业资质证书（shū）。
物业服务企业资质证书不得转让、出租、出借。
第三十（shí）三条 物业服务企业应当在（zài）办公地点（diǎn）显著位置，将物业服务企业（yè）资质证书（shū）、服务项目、服务标（biāo）准、服务电话等公（gōng）示（shì），并按照价格（gé）主管（guǎn）部门（mén）的规定进行收费公示。
第三（sān）十（shí）四条（tiáo） 业主应当根据物业服务合同（tóng）的约定按时交纳物业服务费（fèi）用。业主与（yǔ）物业使用人约（yuē）定由物业使用人交纳物业（yè）服（fú）务（wù）费用（yòng）的，从其约定，业（yè）主负（fù）连（lián）带交纳责（zé）任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受（shòu）人的物（wù）业，物业服务费用由建设单位按收（shōu）费（fèi）标准（zhǔn）交纳。
违反（fǎn）物业服务合同约定，业主未（wèi）按时交纳（nà）物业（yè）服务费（fèi）用的，业主委员（yuán）会应当督促（cù）其（qí）限期交纳；逾期仍不交纳的（de），物业服务企业可以向人民法院起诉。
第（dì）三（sān）十五条 业（yè）主出租物业的，应当在物业租（zū）赁合同中，对物业服务费用的交（jiāo）纳作出约（yuē）定，并在合同签订后十（shí）日内，将物业承租人、出租期限及物业费（fèi）用的交纳等约（yuē）定（dìng）事项书面告（gào）知业主委员会和物业服务企业。
物（wù）业（yè）转让时，买受人应当要求（qiú）出卖人（rén）结清物（wù）业服务（wù）费和住房维修费用（yòng）。未结（jié）清的，由买卖（mài）双方与物业服（fú）务企（qǐ）业（yè）约定（dìng）结清（qīng）方式。
第三十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热（rè）、通信、邮（yóu）政（zhèng）、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。
物业服（fú）务（wù）企业接受委托代（dài）收前（qián）款（kuǎn）费用的，不得向业主收取手续费（fèi）等（děng）额外费用。
第三十七条 物业（yè）服务（wù）企业应当履行物业（yè）服务合同，接受（shòu）业（yè）主、业主大（dà）会（huì）、业主委（wěi）员会的监督。业主委员会应当（dāng）就物业服务（wù）企（qǐ）业履行合同（tóng）约定情况每年至少一（yī）次征求（qiú）业（yè）主意见，认为（wéi）履行（háng）合同约定的（de），予以确（què）认；业主（zhǔ）要求整改的（de），通知物业服务企业及时整改。
第三十八条（tiáo） 物业服（fú）务合同（tóng）期满前，物业服务（wù）企业和业主委员会无正（zhèng）当理（lǐ）由不得（dé）单方（fāng）面（miàn）提前解除合同。一方（fāng）依（yī）法或者依据合同约定要求提前（qián）解除物业（yè）服务合同的，应当提前（qián）二（èr）个月书面告（gào）知对方及物业所在地（dì）县（市）区房地产行政主管部（bù）门。
物业服务合同期满二个月前（qián），业（yè）主委员（yuán）会应当召集（jí）业主大会会（huì）议（yì），讨论决定物业服务企业的聘用事项（xiàng）。业主大会决定（dìng）继续聘用的，应当（dāng）依法与物业服务企（qǐ）业签订（dìng）新的物业服务合同；不继（jì）续聘用的，应（yīng）当按照本办法规（guī）定重新（xīn）选（xuǎn）聘（pìn）新的物业服务（wù）企业。
第三十九条 物业服务（wù）合同期满不再续订以（yǐ）及依法解除或者（zhě）依据（jù）合（hé）同约（yuē）定（dìng）提前解除的，原物业服务企业应当自合同终（zhōng）止之（zhī）日起十日内（nèi）退出该物业管理区域。在退出物业管（guǎn）理区域之（zhī）前，应当按照国务院《物业（yè）管理条例》的规（guī）定，向业主委员会或者（zhě）新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的（de）物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。
物（wù）业服务合（hé）同终止时，业（yè）主委员会（huì）与（yǔ）原物业服务（wù）企业应当（dāng）成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理（lǐ）资料（liào）移交等事务。原（yuán）物业服务（wù）企业不得以未（wèi）结清债权债务为由拒绝（jué）移交或者退出。
物业服务（wù）企业退出物（wù）业管理（lǐ）区域后，业主大会（huì）尚未选（xuǎn）聘出物业服务企业的，环境卫生（shēng）工作（zuò）由城建部门委（wěi）托经核准的生活垃圾经营性处（chù）置（zhì）单位（wèi）负责（zé）；物业共（gòng）用设施设备、场地需要维修养护的，由利益相（xiàng）关的业主按照规定使用专项维修（xiū）资金（jīn）维修；没有专项维修（xiū）资金或者（zhě）专项维修资金不足的，由利益相关的业主自（zì）筹。
第（dì）四十条 业主、业主（zhǔ）委员（yuán）会、物（wù）业（yè）使用人和物业服务企业在物业管（guǎn）理活动中发生矛盾和争议的，可以向（xiàng）物（wù）业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会（huì）反映，街道办事处（chù）、乡镇人民政府或者居民委员（yuán）会应当及时进行调解。
市房地产行政主管部门应（yīng）当建（jiàn）立物（wù）业投诉制度，对业主（zhǔ）、业（yè）主委员会、物（wù）业使用（yòng）人和物业（yè）服务（wù）企业在物业管（guǎn）理活动中的投诉，应（yīng）当（dāng）依法及时调查、处理，并将调查或者（zhě）处理结果及时回复（fù）投诉人；属于其（qí）他（tā）行（háng）政管理部门职（zhí）责的，市房地（dì）产行政主（zhǔ）管部门应当及（jí）时（shí）移交有关行政管理部门（mén）处（chù）理，并告知（zhī）投诉人。
第五章 物业（yè）的使用与（yǔ）维护（hù）
第四十一条 业（yè）主、物业使用人使用物业时（shí），应当遵（zūn）守（shǒu）法（fǎ）律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水（shuǐ）、通风、采光、通（tōng）行、维（wéi）修（xiū）、装饰装修、环境卫生（shēng）、环境（jìng）保护等（děng）方面（miàn），按照有利于物（wù）业（yè）安全使用，外观（guān）整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合（hé）法权益的（de）原则，处（chù）理好相邻关系（xì）。
第四十二条 在物业管理区域内不得有下列行为：
（一（yī））擅自拆改（gǎi）房屋承重结构；
（二（èr））侵占、损（sǔn）坏公共场地、共（gòng）用部位（wèi）、共（gòng）用设（shè）施设备；
（三）擅自改变物业规划用途；
（四）违反（fǎn）规（guī）定饲养家禽、宠物（wù）；
（五）违反规定摆摊设点、占道经营（yíng）；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水（shuǐ）和抛掷杂物；
（七）在（zài）建（jiàn）筑物、构筑物上（shàng）违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张（zhāng）贴（tiē）宣传品；
（八）堆放易燃、易爆、剧（jù）毒或者含有（yǒu）放射性物质（zhì）的物品（pǐn），排放有毒、有害（hài）物质（zhì）或者超过规定标（biāo）准的噪音；
（九）违反规定（dìng）从事（shì）妨碍业主正常生活的经营活动（dòng）；
（十）法律、法规（guī）、规（guī）章和管理规约禁（jìn）止的其他行为。
有前款（kuǎn）所列行为（wéi）之一的，物业服务企（qǐ）业应当（dāng）及时劝阻、制止，督（dū）促改正；拒不改正的，应当及（jí）时向有关行政管理部门报（bào）告。有关行政管（guǎn）理（lǐ）部门在接到报告后，应当依法对（duì）违法行为（wéi）予以制止或者（zhě）依法处理。
第四十三（sān）条 业主或者物（wù）业使用人装饰装修（xiū）物业，应当事（shì）先书面告知物业服务企业。物业服（fú）务企业（yè）按照（zhào）有关规定，与业主（zhǔ）或者物业（yè）使用人签（qiān）订物业装饰装修（xiū）协议，发现（xiàn）违反法律、法（fǎ）规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不（bú）良后果或者不听制止（zhǐ）的，按照建设部《住宅室内装饰（shì）装（zhuāng）修管理办法》的规定处理。
第四十四条 物（wù）业管理区域内（nèi）按照规（guī）划建设的（de）公共建筑和共用设施（shī），不得改变用途（tú）。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会应当持（chí）业主大会决（jué）议（yì）到有关（guān）行政管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务（wù）企（qǐ）业。涉及（jí）需要（yào）改（gǎi）变物业服务合（hé）同约定事（shì）项的（de），应当与物业服务（wù）企（qǐ）业重新约（yuē）定。
业主（zhǔ）大会决定前（qián）款事（shì）项前，由业主委员会征求物业服务企业的（de）意见。物业（yè）服务企业（yè）根据法律、法规和规章的（de）规定，认为不宜（yí）改变用（yòng）途的，应当向业主委员（yuán）会（huì）做出书面（miàn）说（shuō）明。业主大会的决议违反（fǎn）法律、法规和规章规（guī）定的，物业（yè）服务企业应当报告相（xiàng）关行政主管部门。
第四（sì）十五条（tiáo） 供水、供电、供气、供热、通信（xìn）、邮（yóu）政、有线电视等单位，应当（dāng）依法承担（dān）物业管理（lǐ）区域内（nèi）相关管线和（hé）设施设（shè）备的维（wéi）修、养护的责（zé）任（rèn）。
供（gòng）水、供（gòng）电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管（guǎn）理区域内的（de）新（xīn）增（zēng）、养护、维修、更新（xīn）和改造工程,需要临时占用、挖（wā）掘道路、场地或者（zhě）共用部位的，应当（dāng）在计划施工十五日前，持施工（gōng）计划书、图纸等材料，与（yǔ）物业服务（wù）企业就施工（gōng）时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项（xiàng）签订协议后（hòu），方可施工（gōng）。物业服务企业不（bú）得无故阻（zǔ）挠施工（gōng）。
紧（jǐn）急抢险的，施工单位应当在抢险同（tóng）时向物业服务企业（yè）通报，施工后及时恢复原状。
第四十六条 车辆在（zài）物（wù）业管理区域（yù）内（nèi）公共场（chǎng）地或者占用业主共有道路的停放、收费（fèi）、管理和费用的使用（yòng）办法等事项，由业主大（dà）会决定。
物业管理区域停（tíng）车场管理办法的示范文本，由市房地产行（háng）政主管部（bù）门（mén）制定。
第（dì）四十七条 利用（yòng）物（wù）业共用部位、共用设施设备从事经营活（huó）动的（de），在向（xiàng）有关行政（zhèng）主管（guǎn）部门办理审批手续（xù）前，应当征得相关（guān）业主、业主（zhǔ）大（dà）会书面同意（yì），并征求物（wù）业服务企（qǐ）业意（yì）见。经批准的（de），应当与（yǔ）物业服务企业签订有偿使用协议，所（suǒ）得（dé）收益归全体业主所（suǒ）有（yǒu），主要用于补（bǔ）充专项（xiàng）维修资（zī）金，也可以按照业主大会（huì）的决（jué）定（dìng）使（shǐ）用。
物业（yè）服务企业（yè）与物业共（gòng）有（yǒu）部（bù）位（wèi）、共用设（shè）施设备的经（jīng）营者签订有偿使用协议，不得（dé）损（sǔn）害业（yè）主的合（hé）法权（quán）益（yì）。
第四十八条（tiáo） 利用物（wù）业共用部位、共用（yòng）设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和（hé）规（guī）章的（de）规定，不得影响房（fáng）屋（wū）安全和正常使用。
第四十九条 业主转让（ràng）或者出租物业时，应当将管理（lǐ）规约（yuē）、物业管理有关规定告知受让人或（huò）者承（chéng）租人，受让（ràng）人或者（zhě）承（chéng）租人应当认真履行并承担相（xiàng）应（yīng）责任。
业主应当在物（wù）业转让合同或者租赁合（hé）同签订之日起十日内，将物业转让或者出租的有关情（qíng）况书面（miàn）告知物业（yè）服务企业（yè）。
第五十条 住宅物（wù）业、住宅小区内的非住宅物（wù）业或者与单幢（zhuàng）住（zhù）宅楼结构相连的非住宅物业的业主（zhǔ），应（yīng）当（dāng）按照国家有关（guān）规定交纳专项维修资金。
专项维修资（zī）金属于业主所有，专项用（yòng）于物（wù）业（yè）保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造（zào），不得挪作他用。
第五（wǔ）十一条 物业共用部位、共用设施（shī）在保修期满后出现严（yán）重（chóng）损坏，影响业主（zhǔ）和物业使用人正（zhèng）常生活和安全，业主不（bú）同意维修的，市（shì）房地产行政主管部（bù）门可以组（zǔ）织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用（yòng）在专项（xiàng）维修资金（jīn）中支（zhī）付。
第六（liù）章（zhāng） 法律（lǜ）责任
第五十二（èr）条 建设单位（wèi）（公有住房出售单（dān）位）违反本办法有下（xià）列行为（wéi）之一的，由房地（dì）产行政主管部门责令（lìng）限期（qī）改（gǎi）正，逾（yú）期（qī）不改（gǎi）正的，处五千元以上一（yī）万元以下罚款（kuǎn）：
（一）违反（fǎn）本办法第十条（tiáo）规定，不提出成立首（shǒu）次业主大会报告或者不提供物业（yè）出售和业主入住明细、物（wù）业基本情况（kuàng）等材料的；
（二）违反（fǎn）本办法第二十八条规定，未将（jiāng）应当备案、公示的事项备案、公示的。
第五（wǔ）十三条（tiáo） 物业服务（wù）企（qǐ）业违（wéi）反本办（bàn）法（fǎ）有（yǒu）下列行为之一的，由房（fáng）地产行政主（zhǔ）管部门按照下列规定处罚：
（一）违（wéi）反本办法第三十条第（dì）二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改（gǎi）正（zhèng）；逾期不改正的，处五千（qiān）元以上一万元以（yǐ）下罚（fá）款（kuǎn）；
（二）违反本（běn）办法第三十二条第二款规定（dìng），转让、出租、出借物业服务（wù）企业资质证书的，责（zé）令限期改正（zhèng），处五千元罚款（kuǎn）；
（三）违反本（běn）办法第四（sì）十五条（tiáo）规定，无故阻（zǔ）挠施工的（de），给予警（jǐng）告，责令改正。
第五十四条 物业服务企业（yè）违反本办法（fǎ）第（dì）三十九条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可（kě）以依法提起诉讼。
第五十五条 违反本办（bàn）法涉及（jí）其他（tā）行政主管部门（mén）权限的，由有关行政主管部门依法处理。
第七章（zhāng） 附 则
第五十六条 业主自（zì）行或（huò）者委托（tuō）其他管理人对房屋及（jí）配套的（de）设（shè）施设备和相关场（chǎng）地进行维（wéi）修、养（yǎng）护、管理，可以参照本办法执行。
第五（wǔ）十七条 本办法自2009年10月1日起（qǐ）施行。
大连（lián）市人（rén）民政府1999年12月23日公布的《大连（lián）市城市（shì）住宅（zhái）区物业管（guǎn）理办法（fǎ）》（大政（zhèng）发 [1999] 123号）同时废（fèi）止。
